二手房和新房不一样，可能会有一些表面的或者潜在的问题，在之前的业主住下来之后。所以一定要多关注二手房的验收流程，不能放过任何一个细节。

　　二手房和新房不一样，可能会有一些表面的或者潜在的问题，在之前的业主住下来之后。所以一定要多关注二手房的验收流程，不能放过任何一个细节。所以今天我们来看看二手房收楼的注意事项。

　　一、二手房验收流程

　　1.查三本，一证一表。住宅质量保证书(可带走)、住宅使用说明书(可带走)、建筑工程质量证明书。“一证”指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”指《竣工验收备案表》。根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》，“房地产开发项目竣工后，经验收合格，方可交付使用”。

　　2.接受。一般在房屋收楼过程中，在业主验房前，物业会督促业主交纳物业费等相关费用。业主可以和他们沟通，验收后交费。从物业拿钥匙，包括楼层钥匙、入门钥匙、邮箱钥匙、水表、电表等。注意:不付款，不签名，先开房。发现问题后不能付款或签字。房子要先修，同时要取证，为以后的举证打下基础，特别是要保留好房屋检查的记录单。

　　3.检查房子的总面积。内部面积减小，水池面积增大的情况很多。收楼时，确认销售合同的图纸是否与实际相符，结构是否与原设计图纸一致，房屋面积是否经过房产部门实测，与合同约定面积是否有差异。(先查一下销售合同，看看有什么错误，一般是3%。3%以内不考虑，超出部分处理。建议合同误差为2%，但不超过5%更好)。

　　4.签署相关文件。在签订业主公约和前期物业管理合同时，要看好条款，不要放弃权利。

　　5.支付合理的费用。这里合理的费用包括:物业费要物价局审批，装修押金，垃圾清理费。

　　第二，接受二手房最重要的一步

　　实地考察，考察的时候要兼顾方方面面，千万不能马虎。以下是二手房检查时必须注意的几个重要环节。

　　1.检查是否有私处

　　第一，买家要检查自己买的二手房是否有平台和楼道占用屋顶；第二，检查房子里有没有建小阁楼，房子的内外结构有没有改变，比如把阳台改成卧室或者厨房，或者一分为二；第三，看阳台是不是业主封闭的，这就涉及到阳台面积怎么算。

　　2.确认房子的确切面积

　　二手房的准确面积包括建筑面积、使用面积和室内实际面积；建筑面积一般在产权证上注明，但最保险的办法是测量房子里从墙角到墙角的面积，这叫地毯面积。

　　3.观察房屋内部结构和装修状况

　　要搞清楚户型是否合理，是否有特别不适合居住的缺点；管线是否过多或走线不合理；天花板是否有渗水痕迹，墙壁是否有爆裂或剥落等明显问题；原房屋是否装修，装修的水平和程度如何，是否需要彻底破坏。

　　4、检查物业管理水平和收费标准

　　向相关人员了解水、电、煤、暖气的收费方式；观察电梯的品牌、速度、管理模式，观察公共走廊的整洁和布局；小区内绿化工作如何，物业管理公司提供什么服务；物业管理费的征收标准等。

　　三、验收中的其他注意事项

　　除了上面的二手房验收流程和重要注意事项，再给大家讲一些二手房验收的细节，对掌握二手房验收会有很大的帮助。

　　1.外部:立面、外墙瓷砖、油漆、单元门和走廊。

　　2.检查墙面:平整度、渗水、裂缝:特别检查一些墙面有无水印，尤其是一些山墙、厨房卫生顶、外墙等地方。如果是，尽快找出原因。

　　3.检查防盗门:是否有划痕，门是否变形，门和门框是否密封严密，门锁开关是否灵活。

　　4.猫眼:进入家中后，观察猫眼是否松动、不清晰、视力不全或因异物而看不清，并进行修理或更换。

　　5.检查门口门铃:用两节5号电池测试门铃不响还是一直响。

　　6.楼道窗:是否有纱窗，如果没有，要及时提出。

　　7.检查门窗的密封性:是否完好。在封口处放一长条纸，关上门，按下长条拉出。多点测试，看密封条压力是否均匀。

　　8.窗户:推拉窗上的纱窗和窗扇被灵活推动，不会发生碰撞。窗户的外窗架上要有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，下雨时会导致窗户进水。当双层玻璃内外擦不干净时，应拆除更换，否则以后不容易解决。

　　9.高度:用盒尺检查屋顶，取4 ~ 5分，测量。如果数值一致，比如房子的高度是2.5 mm(或者2.6 mm)，说明屋顶没有倾斜。

　　10.墙面:用工厂直尺(或带水平尺的专用直尺)靠在墙面上，检查是否平整，观察有无划痕、裂纹，墙面是否有爆点(爆点:生石灰在熟石灰送出时搅拌不好，涂抹在墙上会形成爆点)。

　　11.乳胶漆质量:墙面天花板是否平整；当周围光线较暗时，用大功率灯泡(200w)照明；当灯光亮起时，墙壁的天花板是否平整，可以立即被光影看到；如果不均匀，需要重新涂腻子油漆；如果是局部涂漆(修复)，会与墙壁的原色不同。

　　12.空鼓:用几层纸锤(避免留下锤痕)敲墙，检查墙空鼓，或用专用钢针锤(10g)量墙砖空鼓。一般情况下，有空鼓的地方会有“咚咚”声。如果有空鼓，一定要责成随行物业人员尽快修复，否则在装修时很容易穿破地板，妨碍邻里关系。

　　13.管道安装、平整、密封:用手摇动加热管和供水管，并固定牢固。如果是松动的，要重新固定。打开水阀看排水是否通畅(否则下水管道被建筑垃圾堵塞)，用卫生纸擦拭上下管道底部，看有无渗透。